This brochure details advice for renters of manufactured homes in Idaho and is available in English and Spanish.

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Si usted renta un espacio para una casa móvil hay una ley en cuanto los derechos de Inquilinos/Dueños que podría aplicar a usted. La ley, por nombre La Ley de Inquilino-Dueño de Estacionamientos de Casas Móviles (Código de Idaho Secciones 55-2001 B 55-2019) aplica a toda gente que renta espacios de casas movibles, a menos que estén rentando ambos el espacio y la casa móvil del mismo dueño...

What is a manufactured home?

A manufactured home is a structure formerly known as a mobile home. It is built to the Manufactured Home Construction and Safety standards set by HUD and displays a red certification label on the outside of each transportable section. The certification is available only to those homes manufactured after June 15, 1976, when the standards were implemented
and cannot be received for any constructed prior to this date.

The structure is built in a manufacturing plant and transported in one or more sections on a permanent chassis. In the State of Idaho, manufactured housing constitutes real property if the running gear is removed and (1) it becomes permanently attached
to a foundation, and (2) the owner records, with the county recorder’s office in the county where the home is located, a  statement of intent to declare it as real property. (Idaho Code § 63-304.)

The structure must be transportable in one or more sections which, when in traveling mode, is at least 8 feet wide and at least 40 feet long, or when put together is at least 320 square feet and which is built on a permanent chassis and intended to be used as a dwelling with or without a foundation. (Idaho Code § 28-9-102 (53).

The Fair Housing Act and Fair Lending Act apply to manufactured housing the same as they apply to apartments and more traditional homes. More information regarding these statutes is available at www.idaholegalaid.org.

Lenders can not discriminate on the types of loans available to help finance the purchase of a manufactured home based on any of the protected classes, including: race, color, religion, sex, national origin, familial status (the presence or number of children in a household) or disability.

Manufactured housing standards are created and enforced by HUD. HUD provides two types of consumer protection. The borrower must sign a HUD Placement Certificate agreeing that the home has been installed and set-up to their satisfaction by the retailer before the lender can give the loan proceeds to the retailer. After moving in, the borrower can call HUD at (800) 927-2891 to get assistance about the problems with construction of the home.

Financing Options

There are several alternatives to financing a manufactured home.

• The most common method is through a retail installment contract through the retailer.
• Government insured loans:
  • Fair Housing Administration (Title I & II)
  • Veterans Administration
  • Rural Housing Services under the U.S. Department of Agriculture
• Private lending institutions may also have loans available if the home does not qualify for other loans.

What can I do ?

The following are resources you may contact for questions and information regarding housing discrimination:

• Consumers, realtors, housing providers, and lenders may contact the Fair Lending/Fair Housing Legal Advice Line by calling Idaho Legal Aid Services, Monday through Friday, 9:00 a.m. to 12:00p.m., M.T., (208) 345 0106 in Boise calling area, or statewide toll-free 1-866-345-0106, or (TTY) 1-800-245-7573.

• En Español llamada gratis estatal, 1-866-945-2591 o 454-2591 en el área local de llamadas en Caldwell.

• Idaho Legal Aid Services Inc. (ILAS)
  1447 S. Tyrell Lane, Boise, ID 83706
  208-345-0106 in Boise
  1-866-345-0106 (toll-free)
  www.idaholegalaid.org

• Visit the Idaho Legal Aid Services website (above) for fair lending and fair housing information and materials.

• Intermountain Fair Housing Council
  (208) 383-0695 in Boise –or-
  1-800-717-0695 (toll-free)

• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
  Seattle and Washington DC
  1-800-669-9777
  1-800-927-9275 (TDD) or

• FHEO Hub Office
  909 1st Ave, Ste 205, 0AE
  Seattle, WA 98104
  (800) 877-0246 or (206) 220-5170
  TDD: (206) 220-5185
  FAX: (206) 220-5447

If you wish to file a complaint against a lender you may do so by calling HUD at the number above or by filling out an online
form found at:

http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/topics/housing_discrimination

The work that provided the basis for this publication was supported by funding under a grant with the U.S. Department of Housing and Urban Development. The substance and findings of the work are dedicated to the public. The author and publisher are solely responsible for the accuracy of the statements and interpretations contained in this publication. Such interpretations do not necessarily reflect the views of the Federal Government.

This Landlord Tenant Manual was created by the Idaho Attorney General's Office and describes both landlord and tenant's rights and responsibilities in areas such as moving in, lease agreements, privacy, repairs and damages, utilities, mold, rent, changing the lease agreement, moving out, the Manufactured Home Residency Act, and storage units. This manual also includes citations to relevant law in these areas.

You may download the manual below or here is a link to the English and Spanish versions of this guide: https://www.ag.idaho.gov/consumer-protection/consumer-manuals/.

Title 55, Chapter 20 - Idaho Mobile Home Park Landlord-Tenant Act: https://legislature.idaho.gov/statutesrules/idstat/title55/t55ch20/

Si usted renta un espacio para una casa móvil hay una ley en Idaho sobre los derechos de inquilinos-dueños que podrían aplicarle a usted. La ley, llamada la Ley de Parques de Casas Móviles para Inquilino-Dueño (Código de Idaho Secciones 55-2001--55-2019) aplica a toda la gente que renta espacios de casas manufacturadas, a menos que estén rentando ambos el espacio y la casa manufacturada del mismo dueño.

If you rent a manufactured home space, Idaho’s Manufactured Home Residency Act probably applies to you.  This law applies to all residents who rent manufactured home spaces (unless they rent both the space and the home from the same landlord).

Métodos de compra de una vivienda comunitaria:

• La capacidad de estabilizar la renta
• Control sobre la comunidad en si
• La seguridad – disminuye la amenaza del desalojo
• Un sentido mejor de comunidad

Método de compra – 501c3 Proveedor de Vivienda Asequible/Autoridad de Vivienda

• CaracterísticasUna organización sin fines de lucro (NFP por sus siglas en ingles) compra la comunidad y la recibe en carácter de mantenerla en fideicomiso. 
• La NFP es dueña de la comunidad 
• Los residentes rentan el terreno de la NFP. 
• Los residentes siguen siendo los propietarios de sus casas, cuales no son afectados por la
  compra de la NFP 
• Los residentes NO controlan la NFP

Ventajas

• Los residentes tienen que hacer muy poco 
• Los residentes quizás no tengan que pagar nada 
• Las comunidades en un área de control de renta, permanecen en control de renta a menos
  que los residentes voluntariamente estén de acuerdo en aumentar su renta para facilitar la
  transacción 
• Los residentes quizás puedan tener influencia limitada en las operaciones de la
  comunidad 
• El estatus de exento a impuestos de la agencia sin fines de lucro o pública quizás permita
  recibir fondos a través de los bonos exentos a los impuestos, y puede ayudar en atraer
  concesiones (becas) y préstamos de bajo interés de fundaciones y gobiernos, cual quizás
  pueda hacer la transacción más asequible a los residentes porque esto puede ahorrarles
  algo en términos de renta más baja 
• El personal de la NFP quizás pueda manejar las cuestiones de infraestructura de la
  comunidad mejor que un grupo de residentes 
• Los residentes quizás puedan comprar la comunidad en el futuro

Desventajas

• Los residentes no controlan la corporación NFP 
• Las decisiones de operación son hechas por el consejo directivo de la NFP 
• Las rentas del terreno de los residentes será fijado por la NFP a un nivel para generar un
  flujo de caja positivo para pagar por otros programas NFP y al personal ( la NFP tiene
  que mantener un flujo de caja positivo para poder permanecer activo) 
• Transacciones de esta índole son complejos, caros, y pueden requerir cantidades
  considerables de tiempo para completar 
• Los intereses de la corporación sin fines de lucro pueden ser diferentes de los del grupo
  de residentes

Método de compra – Cooperativa de Patrimonio Limitado (LEC por sus siglas en Ingles)
/ Fideicomiso de Terreno

LEC – Cooperativa de Patrimonio Limitado

Este método de compra normalmente está compuesto de una contribución de capital
relativamente pequeña (típicamente tan baja como $500 por cada miembro participante) de los
residentes individuales, junto con una acuerdo grande de financiamiento de un grupo de
prestamistas de desarrollo comunitario, proveedores de concesiones, y fuentes de préstamos a
bajo interés. El financiamiento normalmente tiene condiciones adicionales para garantizar que la
asequibilidad continua de las viviendas en la comunidad y provee entrenamiento continuo,
asistencia técnica, y orientación para la administración.

Fideicomiso de Terreno

Generalmente, el Fideicomiso de Terreno es un estado o una entidad local cual recibe fondos de
prestamistas de desarrollo comunitario, proveedores de concesiones, fuentes de préstamos a bajo
interés, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., (HUD por sus siglas en
Ingles) municipios, etc. para adquirir bienes raíces para mantenerlos como viviendas asequibles.
Muchos Fideicomisos de Terreno se enfocan en viviendas individuales por el cual los
Fideicomisos de Terreno adquieren el terreno y proveen un acuerdo de arrendamiento a largo
plazo a las personas adquiriendo la vivienda localizada en ese terreno. Ellos típicamente se
concentran en personas con alcances de ingreso de muy bajo ingreso a ingreso moderado (usando
las pautas de ingreso medio de HUD). El resultado de dichos programas es para reducir
mayormente el costo de ser propietario de casa. El Fideicomiso de Terreno normalmente incluye
algún tipo de información educativa de propietario de casa y entrenamiento, y frecuentemente, al
volverse a vender la casa por el dueño, comparte en la valorización del valor. La valorización
frecuentemente se vuelve a invertir en la reventa de la casa para garantizar la asequibilidad
continua de la propiedad.

Características

Cooperativa de patrimonio limitado:

• Los residentes de la comunidad siguen siendo los propietarios de sus casas, cuales no son
  afectadas por el proceso de la compra. 
• Los residentes participantes de la comunidad son dueños de una acción en la cooperativa
  a un costo nominal 
• La cooperativa en si es propietaria de la comunidad 
• El financiamiento para la cooperativa es de un consorcio de prestamistas de desarrollo
  comunitario y otras fuentes de préstamos a bajo interés 
• Frecuentemente hay un Proveedor de Asistencia Técnica quien organiza a los residentes
  de la comunidad, coordina el financiamiento, y provee entrenamiento continuo y
  orientación de administración a la cooperativa.

Fideicomiso de Terreno

• Los métodos de compra de un Fideicomiso de Terreno comunitario son menos
  estandarizados que los métodos de Cooperativa de Patrimonio Limitado. 
• El Fideicomiso de Terreno puede comprar la comunidad entera y manejarla de manera
  similar a un Proveedor de Viviendas Asequibles NFP 
• El Fideicomiso de Terreno también puede comprar la comunidad en conjunción con los
  residentes, en tal manera que los residentes son propietarios de propiedad de
  arrendamiento a largo plazo en la comunidad entera. (Esta porción de la transacción sería
  similar a una Cooperativa de Patrimonio Limitado.) Así que los residentes son los
  propietarios y manejadores de un arrendamiento comunitario, mientras que el
  Fideicomiso de Terreno es un inversionista relativamente pasivo recibiendo un pago de
  arrendamiento. Típicamente hay condiciones de viviendas asequibles (como restricciones
  de reventa de la casa, ambos en las condiciones de precio y compradores elegibles)
  adscrito a la transacción.

Ventajas

• El precio bajo de las acciones puede resultar en un membrecía con base amplia. El
  aumento de precio de las acciones en el futuro es limitado.
• La disponibilidad de Asistencia Técnica le provee a los residentes con orientación del
  manejo y la administración.
• Este método puede ser el mejor método para grupos de residentes de bajo ingreso.
• Este método provee un nivel relativamente alto de control por los residentes, pero
  requiere envolvimiento alto por los residentes, organización y responsabilidad.

Desventajas

• Ambos un proceso de compra de LEC y un Fideicomiso de Terreno puede tomar un
  tiempo largo debido a la complejidad de organizar a los residentes y la coordinación
  cual se requiere para las fuentes de los fondos (suficientes fondos locales son muy
  difíciles de obtener). El propietario de la comunidad quizás no quiera esperar hasta
  que se hagan los arreglos para la transacción.
• Cada método requiere un gerente del proyecto (ya sea un Proveedor de Asistencia
  Técnica o el personal del Fideicomiso de Terreno) para coordinar la transacción.
  Dichas organizaciones quizás no sean disponibles localmente, no tengan las destrezas
  específicas, o quizás no estén interesadas en envolverse con proyectos de comunidad
  de casas manufacturadas.
• Limitaciones sobre la reventa de las casas (cualquiera o ambos con referencia al
  precio de la reventa de la casa o sea sobre compradores elegibles de bajo ingreso)
  pueden preocupar a los residentes y desanimarlos a que no hagan mejoras para las
  casas.
• Quizás no sean disponibles suficientes fuentes de fondos de desarrollo de comunidad.
• Muy pocas (menos de 20) cooperativas existen en todo el oeste de los Estados
  Unidos, entonces hay mucho que aprender sobre como adquirir las destrezas para
  utilizar este método en una manera exitosa.

Método de compra – Corporación de Beneficio Mutuo

¿QUE ES?

Una Corporación de Beneficio Mutuo es una entidad establecida bajo la ley del estado como una
corporación sin fines de lucro (NFP por sus siglas en ingles) para el beneficio de sus miembros/accionistas. En caso de una comunidad de casas manufacturadas, los residentes en la
comunidad forman una corporación y esos residentes quienes elijan participar compran
acciones/membrecías en la corporación. Los residentes quienes elijan no participar permanecen
como inquilinos con el mismo estatus legal cual tenían antes de la compra por los residentes.
Con este método de compra, la corporación NFP es propietaria de la comunidad, y los residentes
participantes, a su vez, son los propietarios de la corporación. Es similar pero no igual que una
cooperativa, a cual también se le refiere como una Cooperativa de Patrimonio Limitado (LEC).

Este método es considerado "Tasa del Mercado” debido al hecho que la mayoría cuando no
todos de los fondos para la compra son obtenidos de préstamos convencionales en vez de
préstamos subvencionados (nivel de interés bajo) de fuentes tal como del gobierno estatal, local,
proveedores de viviendas asequibles o proveedores de asistencia técnica. Este método es
considerado una opción de compra razonable porque fondos de la Tasa del Mercado se pueden
conseguir fácilmente. Los tipos de fondos típicos incluyen un préstamo de hipoteca primera
hecho a la corporación de residentes, préstamos de acciones hechos a los residentes individuales
cuales necesitan ayuda para su acción en la corporación, y capital de los residentes quienes
pueden pagar por su acción en efectivo.

Características

• Los residentes de la comunidad siguen siendo los propietarios de sus casas, cuales no son
  afectadas por el proceso de la compra
• Normalmente 60%-80% de los residentes participan como miembros, el resto de los
  residentes continúan rentando el lote de casa de la corporación
• Los residente cuales participan están comprando su parte (acción) en la corporación y su
  derecho de ocupar su lote, de acuerdo a un acuerdo de arrendamiento de membrecía a
  largo plazo
• Los miembros eligen un Consejo Directivo de la corporación quienes supervisan el
  manejo de la comunidad
• El Consejo contrata a una compañía de administración para manejar las actividades de
  día a día
• Los miembros junto con el Consejo establecen las reglas de la comunidad y como
  funciona
• El proceso de la compra es relativamente rápido (el proceso se puede tomar menos de 6
  meses para completarlo)
• Los fondos cuales se proveen tienen relativamente pocas restricciones. La corporación es
  sujeta a ley estatal de empresas y cualesquiera reglamentos estatales para casas
  manufacturadas apliquen a comunidades cuales son propiedad de inversionistas.
• En situaciones donde aplica el control de renta estatal o local, los miembros ya no son
  sujetos a control de renta, mientras que los inquilinos que no participan son sujetos a
  control de renta.
• Es relativamente sencillo la transferencia de propietario de casa/acción a un residente
  nuevo

Ventajas

• Atrayente a los dueños de la comunidad porque el proceso procede rápidamente
• No se necesita que participe el 100% de los residentes para ser exitosos
• No hay limitaciones sobre precios de reventa
• Los fondos se pueden conseguir fácilmente

Desventajas

• Se requiere una inversión más grande por los residentes que otros métodos
• Requiere un alto nivel de envolvimiento, responsabilidad, y organización por parte de los
  residentes cuales están participando.

Resumen y Cuestiones

Las Corporaciones de Beneficio Mutuo se encuentran principalmente en la Costa Oeste y en
Florida. Hay muchas razones:

• Las comunidades de prestamistas son receptivas a este método,
  • Falta de Proveedores de Asistencia Técnica para comunidades de casas
    manufacturadas sufren limites de disponibilidad de otros métodos
  • Interés por grupos de residentes en este método es más alto debido a la falta de
    restricciones en la reventa de las casas,
  • Los antecedentes financieros y de vida de los residentes suelen causarles a grupos
    ver a este método de compra como una alternativa atrayente,
• La ley estatal le permite y anima propiedad en Corporativa,
• Las fuentes de fondos subvencionados para otros métodos de compra son limitados o no
  existen.

Método de compra- subdivisión

¿QUE ES?

Hay varios nombres para este método de compra, tal como Subdivisión, Condo, Honorario
Simple o propiedad de Desarrollo de Unidad Planificada (PUD por sus siglas en ingles). Sin
embargo, todas describen una situación donde la comunidad es dividida en lotes separados y
cada lote se vende al residente individual cual ocupa ese lote en específico. Normalmente un
interés en un área común se vende con el lote. Típicamente hay tres maneras en cual una
subdivisión de una Comunidad de Casas Manufacturadas cual ya existe puede ocurrir:

1. El propietario de la comunidad subdivide a la comunidad y vende los lotes individuales a
   los propietarios de casa,
2. Los propietarios de casa, como un grupo, le plantean al dueño una proposición de
   subdividir y comprar la comunidad, o,
3. Un intermediario (tal como una compañía privada o gobierno local) compra la
   comunidad en coordinación con el grupo de residentes y entonces subdivide la
   comunidad con ventas a los miembros individuales.

CARACTERÍSTICAS

• Los residentes de la comunidad continúan siendo los propietarios de sus casas,
• Los residentes de la comunidad son dueños de su tierra (o derechos de ‘condo air space’)
  debajo de sus casas,
• Todos los residentes participando juntos son los propietarios de las áreas comunes de la
  comunidad y infraestructuras, normalmente a través de una asociación de propietarios de
  casa.

VENTAJAS

• Algunos residentes consideraron este método de compra como atrayente porque es
  “cumplir el Sueño Americano” de ser propietario de vivienda.
• Dueños de lotes individuales tienen envolvimiento limitado con sus vecinos y no se
  preocupan si su vecino tiene dificultades financieras (económicas) y preocupación
  limitada si la comunidad tiene problemas.
• Aunque la asociación de propietarios tiene un Consejo Directivo para administrar las
  áreas comunes y la infraestructura, dicho Consejo tiene control limitado sobre los dueños
  de lote, y la conducta dentro de la subdivisión es gobernada por sus Clausulas,
  Condiciones y Restricciones (también llamadas CCyRs por sus siglas en ingles)
  documentadas cuando la subdivisión es formada.

DESVENTAJAS

• Los residentes individuales tiene que poder pagar para comprar (o para financiar, si
  apropiado) su lote, basado en su crédito personal y su ingreso
• Puede ser difícil lograr los fondos para la compra del lote. Prestamistas interesadas en
  financiar pueden requerir que la casa sea colocada en una fundación permanente
• Los lotes en una Subdivisión pueden ser sujetos a impuestos de propiedad más altos.
• Municipios locales cuales tienen jurisdicción sobre la subdivisión pueden requerir
  mejoramientos para el agua, alcantarillo, calles y sistemas de agua de tormenta,
  resultando en valoraciones individuales en cada lote para pagar por dichos
  mejoramientos.
• La finalización actual del proceso de la subdivisión puede tomarse un tiempo
  considerable (a veces años antes de que el lote final se venda) en cuanto cada residente
  intenta calificar para la compra de su lote
• Algunos residentes se siente forzados a mudarse de la comunidad debido a que no pueden
  pagar por la compra de su lote y la casa/lote en si está en demanda de residentes nuevos
  posibles.
• Muchas casas en las comunidades son casas más viejas (pre-1976) y dichas casas
  frecuentemente no califican como garantía para financiamiento. Consecuentemente,
  aunque un propietario quizás crea que hay capital considerable en la casa dicho capital no
  está disponible para facilitar el financiamiento del lote.
• Algunos propietarios, (en particular en California) están usando el proceso de las
  subdivisiones como un pretexto para forzar a los residentes de las restricciones locales de
  control de renta, resultando en rentas de lote más altas para esos residentes quienes no
  pueden comprar sus lotes
• El proceso de evaluar los lotes individuales puede ser complicado y pueda aparecer
  injusto – ¿Vale lo mismo un lote doble amplio en la esquina con vista panorámica que un
  lote interior de amplio sencillo?
• Cualquier deuda en la comunidad típicamente se tiene que liquidar (frecuentemente con
  recargo de prepago) antes de la compra siendo que la mayoría de préstamos NO permiten
  la cesión de lotes individuales.
• El usar un intermediario financiero puede ser muy caro, debido a que el intermediario
  está comprando la comunidad del dueño, normalmente a un “precio de mercado”, y
  después agregándole los costos del intermediario y aumento para determinar el precio del
  lote.

Resumen y Cuestiones (problemas)

Las subdivisiones se encuentran principalmente en Florida, posiblemente debido al índole de alto
ingreso de los grupos de residentes en ese estado y la disponibilidad del financiamiento para la
compra de los lotes por prestamistas locales. Información sobre otros estados es difícil de
obtener. Hay algunas comunidades construidas como subdivisiones en Texas. California
posiblemente tiene 20 o más, la mayoría formadas a fines de los 1980’s y a principios de los
1990’s cuando financiamiento apropiado era más fácil de obtener.

Este método (afuera de Florida) de convertir una comunidad de casas manufacturadas cual ya
existe a propiedad de los residentes puede tener una alta probabilidad para el fracaso. No pueden
calificar suficientes residentes para el financiamiento, y las cantidades y fuentes de
financiamiento muy seguido no son disponibles para asegurar el éxito.

Estas son algunas preguntas importantes cuales debería de preguntar a cualquier asesor que
quiera ayudar con su compra de comunidad de residente. No acepte respuestas imprecisas o
incompletas a estas preguntas:

• ¿Cuanto tiempo tiene de ser un asesor de compras a los grupos de residentes de
  comunidades de casas manufacturadas?
• ¿A cuantas comunidades les ha ayudado usted en convertir a residentes propietarios?
• ¿Al final de la transacción, quien era el propietario de estas comunidades? Los residentes
  eran los dueños en si o los dueños eran una corporación de fuera.
• ¿Dónde están estas comunidades? Por favor nómbrelas, para que nosotros podamos
  ponernos en contacto con los residentes para saber como resultaron las cosas.
• ¿Cuándo se completo su compra más reciente de una comunidad? (Tratos cuales el asesor
  está tratando de completar a este momento no cuentan). Describa generalmente como se
  logro el financiamiento hipotecario para esa transacción. (Si el asesor no ha completado
  un trato recientemente, quizás tengan problemas en tramitar un préstamo hipotecario en
  el mercado actual).
• Ensénenos lo específico de cómo nuestra compra de la comunidad sería financiada.
  ¿Cuanto se tendrá que conseguir en préstamo? ¿De donde vendrá el dinero? ¿Vendrá de
  fuentes privadas o publicas? ¿Cuanto dinero vendría de cada fuente? ¿Ha tramitado
  exitosamente préstamos hipotecarios de estas fuentes antes? Denos algunos ejemplos
  específicos.
• “¿Nos puede proveer con cartas de “Expresiones de Interés” de los prestamistas
  potenciales quienes financiarían nuestra compra de comunidad?”. Los líderes de los
  residentes deben insistir que el asesor, antes de contratarlo, produzca hojas de cálculo de
  contabilidad mostrando como funcionaria el trato. Usted tiene el derecho de saber –
  necesita entender – esta información. El asesor debe estar preparado para explicar el
  financiamiento de compra para su comunidad en detalle. Las hojas de cálculo deben de
  incluir por lo menos:
  • El precio que se pagará por la comunidad, (y una explicación de cómo se calculó
    el precio
  • Fuente (s), cantidades, estima de tasa de interés y las condiciones para el
    financiamiento hipotecario;
  • El número mínimo de residentes quienes necesitan participar para que la compra
    sea un éxito;
  • La cantidad que cada hogar tendrá que pagar como enganche
  • Hay algunos planes de financiamiento disponible para el enganche del residente;
  • La cantidad total de capital cual será requerida del grupo de residentes
  • Presupuesto de pago mensual nuevo para la “renta” (o pago del miembro) para
    hogares que participan en la compra de la comunidad
  • Presupuesto de pago mensual nuevo para la “renta” para esos hogares que no
    participan en la compra de la comunidad;
  • Lista de Ingreso y Gastos para el manejo de la comunidad después que los
    residentes sean los propietarios
  • Cantidad de reservas de dinero en efectivo que los residentes tendrán para las
    reparaciones, emergencias, etc. después que ellos sean los propietarios de la
    comunidad
  • Los costos de cierre para la transacción, incluyendo todos los honorarios o
    comisiones que se tendrán que pagar.

Key Benefits of Purchasing your Community:

• Ability to stabilize rent
• Control of the area itself
• Security – mitigate the threat of eviction
• Improved sense of community

PURCHASE METHOD – 501C3 Affordable Housing Provider/Housing Authority

CHARACTERISTICS

• A Not for Profit (NFP) purchases the community and holds it in trust for the residents
• The NFP owns the community.
• Residents lease their site from the NFP
• Residents continue to own their homes, which are unaffected by the NFP purchase
• Residents do NOT control the NFP

ADVANTAGES

• Residents need do very little
• Residents may not have to pay anything
• Communities in rent control areas stay on rent control unless residents agree to voluntarily increase their rent tofacilitate the transaction
• Residents may have some limited influence on community operations
• The tax‐exempt status of the nonprofit or public agency may enable funding via tax exempt bonds, and can help inattract grants and low interest loans from foundations and governments, which may make the transaction more affordable to residents because it can pass along savings in terms of low rent
• The nonprofit staff may be able to handle community infrastructure issues better than the resident group
• Residents may be able to purchase the community in the future

DISADVANTAGES

• Residents do not control the NFP corporation
• Operating decisions are made by the NFP’s Board of Directors
• Resident site rents will be set by the NFP at a level to generate positive cash flow to pay for other NFP programs and staff (the NFP must have a positive flow of proceeds in order to remain active)
  Transactions of this nature are complex, expensive and may require substantial amounts of time to complete
• Interests of the nonprofit corporation may differ from the interests of the resident group

PURCHASE METHOD – LIMITED EQUITY COOPERATIVE/LAND TRUST

LEC – Limited Equity Cooperative

This purchase model usually consists of a relatively small equity contribution (typically as low as $500 per participating member) from the individual community residents, combined with a relatively large package of financing from a group of community development lenders, grant providers, low interest loan sources, etc. The financing often has additional provisions to ensure the continued affordability of the homes in the community and provides for ongoing training, technical assistance and management guidance.

Land Trusts

Generally, a Land Trust is a state or local entity that receives funding from community development lenders, grant providers, low interest loan sources, HUD, municipalities, etc. to acquire real estate for preservation as affordable housing. Many Land Trusts focus on single family housing whereby the Land Trust acquires the ground and provides a long‐term lease to the persons acquiring the home located on that lot. They typically target persons with income ranges from very low income to moderate income (using HUD median income guidelines). The effect of such programs is to greatly lower the cost of home ownership. The Land Trust usually includes some form of homeowner education and training, and often, upon resale of the home by the owner, shares in the appreciation in value. Appreciation is often reinvested into the home resale to ensure continued affordability of the property.

CHARACTERISTICS

Limited Equity Cooperative:

• The community residents continue to own their homes, which are not affected by the purchase process.
• Participating community residents own a share in the cooperative at nominal cost.
• The cooperative itself owns the community.
• Financing to the cooperative is from a consortium of community development lenders and other low interest loan sources.
• There is often a Technical Assistance Provider who organizes the community residents, coordinates the financing, and provides on‐going training and management guidance to the cooperative.

Land Trust

• Land Trust community purchase models are less standardized than Limited Equity Cooperative purchase models.
• The Land Trust may purchase the entire community and operate it in a manner similar to a NFP Affordable Housing Provider
• The Land Trust may also purchase the community in conjunction with the residents, such that the residents own a long‐term leasehold estate on the entire community. (This portion of the transaction would be similar to a Limited Equity Cooperative.) Thus, the residents own and operate the community leasehold, while the Land Trust is a relatively passive investor receiving a lease payment. There are typically affordable housing conditions (such as home resale restrictions, both in terms of price and eligible buyers) attached to the transaction.

ADVANTAGES

• The low share price can lead to a broad‐based membership. Share price increases in the future are often limited.
• The availability of Technical Assistance provides the residents with operational and management guidance.
• This method may be the best purchase method for low‐income resident groups.
• This method provides a relatively high level of resident control, but requires high resident involvement, organization and responsibility.

DISADVANTAGES

• Both the LEC and Land Trust purchase process can take a long time because of the complexity of organizing the residents and the coordination required for the funding sources (sufficient local funding is very difficult to obtain). The community owner may be unwilling to wait for the transaction to be arranged.
• Each method requires a project manager (either a Technical Assistance Provider or the Land Trust staff) to coordinate the transaction. Such organizations may not be available locally, have no specific skills, or may be uninterested in becoming involved with manufactured home community projects.
• Limitations on the resale of homes (either or both as to the resale price of the home or as to eligible low‐income buyers) may discourage home upgrades and cause resident unrest.
• Sufficient community development funding sources may not be available.
• Very few (under 20) cooperatives exist in the western United States, so there is a long learning curve in terms of acquiring the skills to successfully using this method.

PURCHASE METHOD –Mutual Benefit Corporation

WHAT IS IT?

A Mutual Benefit Corporation is an entity established under state law as a not for profit (NFP) corporation for the benefit of its shareholder/members. In the case of a manufactured home community, the residents in the community create a corporation and those residents who chose to participate purchase shares/memberships in the corporation. Residents choosing not to participate remain as tenants with the same legal status they had prior to the resident purchase. With this purchase method, the NFP corporation owns the community and the participating residents, in turn, own the corporation. This is similar to but not the same as a cooperative, which is also referred to as a Limited Equity Cooperative (LEC).

This method is considered “Market Rate” due to the fact that most if not all the funding for the purchase is obtained from conventional lending sources, rather than subsidized (low interest rate) funds from sources such as the state, local government, affordable housing providers or technical assistance providers. This method is considered a reasonable purchase option because Market Rate funding is readily available. The typical funding types include a first mortgage loan made to the resident corporation, share loans made to individual residents needing financing for their share in the corporation, and equity from residents who can afford to pay cash for their share.

CHARACTERISTICS

• Community residents continue to own their homes, which are not affected by the purchase process
• Typically 60% ‐ 80% of the residents participate as members, with the remaining residents continuing to rent home sites from the corporation
• Participating residents are purchasing their share in the corporation and the right to occupy their site, subject to a long‐term membership agreement/lease.
• Members elect a Board of Directors of the corporation who oversee the operations of the community
• The Board hires a management company to run the day‐to‐day activities
• Members along with the Board establish the rules of community operations
• The purchase process is relatively quick (the process can take under 6 months to complete)
• The funding provided has relatively few restrictions. The corporation is subject to state corporate law and whatever state manufactured home regulations apply to investor owned communities
• In situations where state or local rent control applies, members are no longer subject to rent control, while nonparticipating tenants remain subject to rent control
• Transfer of home/share ownership to new resident is relatively simple

ADVANTAGES

• Attractive to community owners because the process proceeds rapidly
• Doesn’t need 100% resident participation to succeed
• No limitations on home resale prices
• Funding is readily available

DISADVANTAGES

• Requires a larger investment by residents than some other methods
• Requires a high level of involvement, responsibility and organization on the part of participating residents

SUMMARY & ISSUES

Mutual Benefit Corporations are mostly found on the West Coast and Florida. There are many reasons:

• Lender communities are receptive to this purchase method,
  • Lack of Technical Assistance Providers with manufactured home community experience limits availability of other purchase methods,
  • Interest by resident groups in this method is higher due to the lack of restrictions on the resale of homes,
  • Financial and life experience backgrounds of residents tend to make groups view this purchase method as an attractive alternative,
• State laws permit or encourage Corporate ownership,
• Subsidized funding sources for other purchase methods are limited or nonexistent.

PURCHASE METHOD ‐ SUBDIVISION

WHAT IS IT?

There are several names for this purchase method, such as Subdivision, Condo, Fee Simple or Planned Unit Development (PUD) ownership. However, they all describe a situation where the community is divided into separate parcels and each parcel is then sold to the individual resident occupying that specific parcel. Usually an interest in the common area is sold with the parcel. There are typically three ways a subdivision of an existing Manufactured Home Community can occur:

1. The community owner subdivides the community and sells individual lots to homeowners,
2. The homeowners as a group approach the owner with a proposal to subdivide and purchase the community, or,
3. An intermediary (such as a private company or local government) purchases the community in coordination with the resident group and then subdivides the community with sales to individual members.

CHARACTERISTICS

• The community residents continue to own their home
• The community residents own the land (or ‘condo air space’ rights) underneath their home,
• The community common areas and infrastructure are owned by all the participating residents together, usually through a homeowner association.

ADVANTAGES

• Some residents considered this purchase method as attractive because it is ‘fulfilling the American Dream’ of dwelling ownership.
• Individual lot owners have limited involvement with their neighbors and have no concern if a neighbor has financial difficulties and limited concern if the community has issues.
• Although the homeowners association has a Board of Directors to administer the common areas and infrastructure, such a Board has limited control over lot owners, and conduct within the subdivision is governed by the Covenants, Conditions & Restrictions (also called CC&Rs) recorded when the subdivision is created.

DISADVANTAGES

• Individual residents must be able to afford to buy (or to finance, if appropriate) their lot, based upon their personal credit worthiness and income.
• Locating financing for the lot purchase may be difficult. Lenders interested in such financing may require that the home be placed on a permanent foundation.
• Lots in a Subdivision may be subject to higher property taxes.
• Local municipalities having jurisdiction over the subdivision may require upgrades for water, sewer, roads and storm water systems, resulting in individual assessments on each lot to pay for such upgrades.
• Actual completion of the subdivision process may take substantial time (often years before the final lot is sold) as each resident attempts to qualify for their lot purchase.
• Some residents feel forced to move from the community since they cannot afford to purchase their lot and the home/lot itself is in demand from potential new residents.
• Many homes in communities are older (pre‐1976) homes and such homes often do not qualify as collateral for financing. Consequently, even though a homeowner may believe that there is substantial equity in the home, such equity is not available to facilitate lot financing.
• Some owners (notably in California) are using the subdivision process as a pretext to force residents off of local rent control restrictions, resulting in higher site rents for those residents unable to purchase their lot.
• The process of valuing individual lots can be complex and may appear to be unfair – Is a large, doublewide corner lot with a view worth the same as an interior singlewide lot?
• Any debt on the community prior to purchase typically must be paid off (often with a prepayment penalty) since most loans will NOT allow the release of individual lots.
• Use of a financial intermediary can be very expensive, since the intermediary is purchasing the community from the owner, usually at a ‘market price’, and then adding the intermediary’s costs and markup to determine the lot price.

SUMMARY & ISSUES

Subdivisions are currently found mostly in Florida, probably because of the high‐income nature of the resident groups in that state and the availability of lot purchase financing from local lenders. Information about other states is difficult to obtain. There some communities built as subdivisions in Texas. California has possibly 20 or more, mostly created in the late 1980s and early 1990s when appropriate financing was more readily available.

This method (outside of Florida) of converting an existing manufactured home community to resident ownership may have a very high probability of failure. Not enough residents can qualify for financing, and amounts and sources of financing are often not available to ensure success.

Here are some important questions you should ask any consultant that wants to help with your resident community purchase. Do not accept vague or incomplete answers to these questions:

‐‐ How long have you been a community purchase consultant to manufactured home community resident groups?

‐‐ How many communities have you helped convert to resident ownership?

‐‐ Who owned these communities at the completion of the purchase? Were they owned by the residents themselves, or by some outside corporation?

‐‐ Where are these communities? Please name them, so that we can contact residents there to learn how things have worked out.

‐‐ When was your most recent community purchase completed? (Deals the consultant is trying to complete at the moment don’t count). Describe generally how mortgage financing was accomplished for that transaction. (If the consultant has not completed a deal lately, they may have problems arranging a mortgage loan in the current market).

‐‐ Show us the specifics of how our community purchase would be financed. How much will need to be borrowed? Where will that money come from? Will it come from private or public sources? How much money would come from each source? Have you successfully arranged mortgage loans from these  sources before? Give us some specific examples.

‐‐ Can you provide us with “Expression of Interest” letters from the lenders who would potentially finance our community purchase?” Resident leaders should insist that, before hiring him or her, the consultant produce accounting spreadsheets showing how the deal would work. You have a right to know ‐ and need to understand ‐ this information. The consultant should be ready to explain the purchase financing for your community in detail. At the very least, the spreadsheets should include:

‐‐ The price to be paid for the community (and an explanation of how the price was calculated);

‐‐ Source(s), amounts, estimated interest rates and terms for mortgage financing;

‐‐ Minimum number of residents who need to participate for the purchase to succeed;

‐‐ Amount each household would pay as a down payment;

‐‐ Any financing plans available for a resident’s down payment;

‐‐ Total amount of equity required from the resident group;

‐‐ Estimated new monthly “rent” (or member payment) for households that participate in the community purchase;

‐‐ Estimated new monthly “rent” for those households that don’t participate in the community purchase;

‐‐ Income and Expense schedule for community operations after the residents own it;

‐‐ Amount of cash reserves the residents will have for repairs, emergencies, etc. after they own the community;

‐‐ Closing costs for the transaction, including all fees or commissions to be paid.

Use this template to create a notice for the landlord of the organization of a tenants' or homeowners' association without the names of the association's officers.